Con la temporada de asambleas extraordinarias a la vuelta de la esquina, los administradores de propiedad horizontal recibieron un recordatorio clave: las sanciones por inasistencia no pueden imponerse de manera automática ni al margen del debido proceso. La advertencia busca proteger los derechos de los copropietarios y evitar cobros indebidos en edificios y conjuntos residenciales.
Qué son las asambleas extraordinarias y cuándo se convocan
Las asambleas extraordinarias son reuniones que se realizan cuando surge una necesidad urgente que no puede esperar hasta la asamblea ordinaria. Se utilizan para decidir sobre obras imprevistas, ajustes presupuestales o problemas estructurales que requieren atención inmediata.
La Ley 675 de 2001 establece que pueden ser convocadas por el administrador, el consejo de administración, el revisor fiscal o un grupo de copropietarios que represente al menos el 20 % del coeficiente de copropiedad. La convocatoria debe incluir datos básicos como fecha, hora, lugar y orden del día, y las decisiones solo pueden tomarse sobre los temas previamente anunciados. Esto garantiza transparencia y evita improvisaciones que puedan generar conflictos.
Requisitos para imponer una multa por inasistencia
Los especialistas en derecho de propiedad horizontal señalan dos condiciones indispensables antes de aplicar sanciones:
- La multa debe estar prevista en el reglamento de propiedad horizontal. Sin esa previsión, no procede ningún cobro.
- Debe existir un procedimiento disciplinario que respete el derecho de defensa del propietario. Esto implica que el administrador debe requerir por escrito al copropietario ausente para que explique las razones de su inasistencia. Posteriormente, esas explicaciones deben ser trasladadas al consejo de administración, que decidirá si la sanción procede o no.
El debido proceso no es opcional
Aunque la falta de asistencia puede ser causal para iniciar un procedimiento, no autoriza la aplicación automática de la multa. El propietario tiene derecho a ser escuchado y a presentar pruebas o justificantes. El consejo de administración, tras valorar la explicación, debe emitir un pronunciamiento motivado.
Abogados consultados recuerdan que la ausencia de este trámite puede convertir la sanción en nula y exponer a la administración a reclamaciones legales.
Recomendaciones para administradores y copropietarios
- Administradores: verifiquen que las sanciones estén contempladas en el reglamento y sigan el procedimiento interno antes de girar cobros. Mantengan constancia escrita de los requerimientos y de las decisiones del consejo.
- Copropietarios: si reciben una notificación de multa, soliciten el acta del procedimiento y ejerzan su derecho de defensa. Conserven justificantes de ausencias por motivos de fuerza mayor.
Un llamado a la prudencia institucional
La advertencia que circula entre administradores y juntas de acción comunal no es solo técnica: es un llamado a la buena gobernanza en la convivencia residencial. Aplicar sanciones sin respetar las reglas mina la confianza y puede derivar en conflictos legales que afectan la armonía comunitaria.
Como lo resumió un abogado que asesora a copropiedades: “no cobren multas sin garantizar el debido proceso”.
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